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区分所有法　正式名称を知っていますか？　

正式名称は「建物の区分所有に関する法律」といいます。

今回この区分所有法が20年ぶりに大改正される方向で動いています。

老朽化した区分所有建物（マンション）の急増や区分所有者の高齢化により、区分所有建物の

管理や再生が困難になっていくことが危惧させていことから、今回、区分所有建物の管理・

再生の円滑化に向けた区分所有法の見直しが進められています。

 

区分所有建物の管理と管理組合の意思決定

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成します。

いわゆる「管理組合」と呼ばれるもので、区分所有建物全体の管理と意思決定を行います。

管理組合の意思決定を行うのが集会で、集会には、通常総会と臨時総会があります。

定期的に年1回以上招集されるのが通常総会で、緊急の課題等がある場合に召集するのが

臨時総会です。

臨時総会は、区分所有者及び議決権の各5分の1以上の請求で招集を請求することができます。

集会の決議には二つあります。

①区分所有者の数　➡　区分所有者は所有者の「頭数」に基づきます。

　　　　　　　　　　　複数の専有部分を1人で所有している場合は「１人」、

　　　　　　　　　　　１つの専有部分を複数の所有者で共有している

　　　　　　　　　　　場合も「１人」と数えます。

②議決権　　　　　➡　原則として専有部分の面積割合に基づきますが、

　　　　　　　　　　　管理規約により別段の定めをすることができます。

 

集会の決議には「普通決議」と「特別決議」があります。

①普通決議　➡　決議には出席組合員の議決権の過半数の賛成。

②特別決議　➡　普通決議以外の「重要な決議」で、全区分所有者及び

　　　　　　　　議決権の各５分の４以上の賛成。

　　　　　　　　管理規約の設定などのは、同各４分の３以上の賛成。

決議において必要な賛成数

●　各５分の１以上　　　　　　　　・　集会の召集

●　各過半数（普通決議）　　　　　 ・　共用部分の管理、敷地等の管理、管理者（役員等）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　の選任・解任、建物の使用方法、建物価格の

　　　　　　　　　　　　　　　　　　２分の１以下が滅失した場合の復旧ほか

●　各４分の３以上（特別決議）　　　・　共用部分の著しい変更、管理規約の設定・変更・廃止、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合法人の設立、建物価格の２分の１以上が

　　　　　　　　　　　　　　　　　　滅失した場合の復旧、専有部分の使用禁止事項の請求

　　　　　　　　　　　　　　　　　　区分所有権の競売の請求、占有者に対する引き渡し請求

●　各５分の４以上（特別議決）　　　・　建替え

 

区分所有法改正の背景

今後、老朽化した区分所有建物が急増していく見込みであり、加えて、区分所有者自体の

高齢化も背景に、相続発生などを契機として所有者の所在不明や非居住化が進行することが

危惧されています。所在等不明区分所有者は決議において反対者と扱われるため、今後特に、

建て替えなどの意思決定が更に困難となります。

 

区分所有法改正の検討内容

●　区分所有建物の管理の円滑化を図る方策

　①　所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組みの検討

　②　出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの検討

　③　共用部分の変更決議の要件緩和などの検討

●　区分所有建物の再生の円滑化を図る方策

　①　建て替え決議の多数決要件の緩和の検討

　②　一定の客観的な緩和事由が認められる場合に、要件を「４分の３の賛成」に

　　　引き下げる案の検討

　③　建て替え決議がされた場合に、一定の手続きを経て賃貸借を消滅させる仕組みの検討

以上が今回検討されている改正案になっています。

 

老朽化マンションで今後危惧されること

老朽化マンションにおいて身近な問題としては、設備の劣化による不具合の発生です。老朽化によるコンクリートのひび割れを修復しないことによる雨漏りの発生、水回りの劣化による排水管つまりの発生など、設備機能に支障が生じることで暮らしの質の劣化に繋がりかねない状況となります。

このような個別の問題が積み重なることで管理費等の値上げが必要となり、各区分所有者の負担が増え、専有部分の売却などによって居住区分所有者そのものが減少することで、老朽化が加速し、管理組合の機能不全やスラム化を招き、マンション価値が大きく毀損されることになりかねない。

今回の区分所有法の大改正で、管理や再生の円滑化が図られていくことに期待したいです。

 

日本FP協会２０２４年4月18日更新【ＷＥＢ限定コラム】参照