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相続サポートセンターレポート

登記は義務なのか?(誰が申請するのか?)

2019年01月20日

前回、増築の登記が未登記であった場合のお話しをさせて頂きました。

未登記というのは、「主である建物を増築した(床面積を増やした)が、建物の登記簿を変更する登記をしていなかった」ということです。

Q:そもそも、主である建物を増築した場合、建物の登記簿を変更する登記をする義務があるのでしょうか?

このお話をする前に、登記の種類を少しご説明させて頂きます。

登記は、不動産登記法で、大きく2つに大別されています。

司法書士がする登記 → 「権利に関する登記」といいます。
これは、「不動産の権利関係を公示する登記」です。

土地家屋調査士がする登記 → 「表示に関する登記」といいます。
こちらは、「不動産の物理的現況を公示する登記」です。

いずれの登記も、「不動産取引の安全と円滑に資する」ことを目的(不登1)としています。
増築の登記は、建物の床面積の変更のお話ですので、「表示に関する登記」となります。
 

A:実は、表示に関する登記は、原則として、1か月以内に登記をする義務があります。
登記申請を怠った場合は、10万円以下の過料と定められています。


何故かと言うと、登記簿と現況が不一致であると、不動産取引の安全と円滑に資するという目的を達成することが困難になる可能性があるからです。
(例えば、物件を取り違える可能性が出てくる)。

 

つまり、国としては、「やって欲しい」登記といえますので、もし、建物が共有の場合、共有者の一人からでも申請が可能になっています(報告的登記、保存行為)。

例外として、登記をする義務が無い表示に関する登記もあります。
 

皆さんよくご存知の分筆や合筆です。これは、1筆の土地を2筆に分ける、2筆の土地を合体させて1筆にするというものですが、これらの登記は、しなくても、不動産取引の安全と円滑に資するという目的が害されることは無いからです。

つまり、国としては、「やりたいならやれば」という登記といえますので、もし、土地が共有の場合、共有者の全員から申請する必要があります(創設的登記、処分行為)。

 

よくある事例で、
被相続人:A
Aの長男:B
Aの次男:C被相続人A所有の土地:甲土地(100㎡)

甲土地を、乙土地(50㎡)と丙土地(50㎡)に分筆して、BとCがそれぞれ相続するという事例で見ていきましょう。

 

この場合、

Q1: 分筆登記を申請する義務があるか?
A: 無し

Q2: 分筆登記を申請する場合、誰が申請人となるか?
A: 相続人全員(共有者全員)

となるわけです。

 

このように、遺産分割に先立って土地分筆登記(及びそれに先立って行われる土地境界確定測量)を行う場合、相続人全員の関与が必要となり、また相続人全員で申請していることの証明の為に戸籍等も必要となりますので、通常の土地分筆登記よりも時間がかかる事が多々あります。

相続税の申告期限もありますので、早め早めが大事となります。


権利に関する登記については、稿を改めて書かせて頂きます。

カテゴリ : 不動産登記 その他登記

筆者紹介

西出 光徳
司法書士・行政書士・土地家屋調査士 ふくおか法務局前オフィス 代表
福岡県司法書士会、福岡県行政書士会、福岡県土地家屋調査士会
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、少額短期保険及び損害保険募集人資格

一言に相続といっても、信託、車や不動産の名義変更、遺言、遺産分割における分筆登記、未登記建物の表題登記等々多岐にわたります。
弊社は、代表自身が司法書士、行政書士、土地家屋調査士であり、また、不動産仲介(売買・賃貸)の経験から、全体を見通した提案を出来る事が最大の強みです。
例えば、これは実際にあった話ですが、相続人2名の方から、「親父の土地を半分に切って、それぞれ相続登記をして下さい。」と依頼されました。しかし、物件調査を行うと、土地を半分に切ることによって、都市計画法上の最低敷地面積を下回ってしまい、建物が建たない二束三文の土地になるところでした。このような場合でも、登記自体は通ってしまうところが怖いところなのです。弊社は、そのような事にならないよう、安心・安全な法的サービスを提供するよう努めております。
何から相談したらよいの分からない、どこに相談したらよいのか分からない、そんなときこそ弊社にお気軽にご相談下さい。笑顔で元気よく、迅速にご対応させて頂きます。

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